Eine Dachsanierung gehört zu den kostenintensivsten Maßnahmen einer Liegenschaft. Häufig werden Investitionen im sechs- oder siebenstelligen Bereich beschlossen. Gleichzeitig bestehen bei Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen oft Unsicherheiten über den tatsächlichen Sanierungsbedarf, den Umfang der erforderlichen Arbeiten sowie die Auswahl geeigneter Unternehmen.
In vielen Fällen beginnen die Schwierigkeiten bereits lange vor dem eigentlichen Sanierungsbeginn.
Es stellt sich die Frage, ob tatsächlich eine vollständige Dachsanierung erforderlich ist oder ob eine örtliche Instandsetzung ausreicht. Mehrere Angebote unterscheiden sich teilweise erheblich im Preis und Leistungsumfang. Technische Details sind für die meisten Eigentümer nur schwer nachvollziehbar. Gleichzeitig müssen Beschlüsse vorbereitet, Kosten abgeschätzt und spätere Haftungsrisiken berücksichtigt werden.
Dieser Leitfaden erklärt den typischen Ablauf einer Dachsanierung und zeigt, welche technischen Fragestellungen bereits vor der Beauftragung von Unternehmen geklärt werden sollten.
Wann ist eine Dachsanierung erforderlich?
Nicht jeder Wassereintritt bedeutet automatisch, dass das gesamte Dach erneuert werden muss.
Die Entscheidung hängt unter anderem von folgenden Faktoren ab:
- Alter des Dachsystems
- Zustand der Dachabdichtung oder Dacheindeckung
- Anzahl und Ursache der Undichtheiten
- Qualität der ursprünglichen Ausführung
- Restnutzungsdauer
- Wirtschaftlichkeit einer Reparatur
- konstruktive Gegebenheiten des Dachaufbaus
Sowohl bei Flachdächern als auch bei Steildächern können örtliche Schäden häufig fachgerecht instandgesetzt werden. Ebenso gibt es Dächer, bei denen zahlreiche Einzelreparaturen wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll sind und eine umfassende Sanierung langfristig die bessere Lösung darstellt.
Eine pauschale Aussage ist daher vorab fachlich nicht möglich.
Welche Unterlagen sollten vorliegen?
Vor einer Entscheidung über den Umfang einer Dachsanierung sollten möglichst viele Informationen über den bestehenden Dachaufbau vorliegen.
Hierzu gehören beispielsweise:
- Bestandspläne,
- frühere Sanierungen,
- Detailzeichnungen,
- Fotos aus der Bauphase,
- Wartungs- und Prüfprotokolle,
- bekannte Schadensstellen,
- frühere Gutachten,
- Energieausweise,
- Ausschreibungen früherer Arbeiten.
Fehlen diese Unterlagen, müssen Dachaufbau und Konstruktion häufig durch Probeöffnungen oder weiterführende Untersuchungen festgestellt werden.
Zustandsbewertung des Daches
Grundlage jeder wirtschaftlich sinnvollen Dachsanierung ist eine objektive Zustandsbewertung.
Dabei werden unter anderem beurteilt:
- Dachabdichtung oder Dacheindeckung,
- Dachaufbau,
- Tragkonstruktion, soweit erkennbar,
- Anschlüsse,
- Attiken,
- Dachentwässerung,
- Spenglerarbeiten,
- Durchdringungen,
- Wärmedämmung,
- Gefälle,
- Feuchtezustand,
- vorhandene Schäden.
Erst nach dieser technischen Bewertung lässt sich der tatsächliche Sanierungsumfang fachlich beurteilen.
Reparatur oder komplette Dachsanierung?
Diese Frage zählt zu den häufigsten Diskussionen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.
Eine Reparatur kann sinnvoll sein, wenn:
- einzelne Schäden eindeutig abgegrenzt werden können,
- die Dachabdichtung oder Dacheindeckung grundsätzlich funktionsfähig ist,
- keine flächigen Alterserscheinungen bestehen,
- keine systematischen Ausführungsfehler vorliegen,
- die Restnutzungsdauer des Daches noch ausreichend ist.
Eine umfassende Sanierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn:
- zahlreiche Undichtheiten oder Schäden vorhanden sind,
- die Restnutzungsdauer weitgehend ausgeschöpft ist,
- gravierende Ausführungsmängel bestehen,
- bauphysikalische Probleme auftreten,
- wiederkehrende Reparaturen keine dauerhafte Lösung mehr darstellen.
Warum unterscheiden sich Angebote oft erheblich?
Nicht selten liegen mehrere Angebote mit Preisunterschieden von mehreren hunderttausend Euro vor.
Die Ursachen liegen häufig in:
- unterschiedlichem Leistungsumfang,
- verschiedenen Dachaufbauten,
- unterschiedlichen Materialqualitäten,
- fehlenden Positionen,
- unterschiedlichen Detailausbildungen,
- verschiedenen Annahmen über den Bestand.
Ein Preisvergleich allein reicht daher nicht aus.
Verglichen werden muss immer der technische Leistungsumfang.
Warum ist eine Leistungsbeschreibung sinnvoll?
Eine Leistungsbeschreibung sorgt dafür, dass alle Unternehmen dieselben Leistungen kalkulieren.
Dadurch werden Angebote vergleichbar.
Eine fachgerecht erstellte Leistungsbeschreibung reduziert Missverständnisse und schafft eine objektive Grundlage für die Vergabeentscheidung.
Wer kontrolliert die Bauausführung?
Auch eine sorgfältige Planung ersetzt keine fachliche Kontrolle während der Bauarbeiten.
Im Rahmen einer Baubegleitung können unter anderem überprüft werden:
- die Ausführung entsprechend der Ausschreibung,
- die Einhaltung der technischen Regeln,
- Detailanschlüsse,
- die Materialverwendung,
- der Schichtenaufbau,
- die Entwässerung,
- Abdichtungsarbeiten,
- Spenglerarbeiten,
- die Dokumentation.
Dadurch können Mängel häufig bereits während der Bauausführung erkannt und behoben werden.
Typische Fehler bei Dachsanierungen
In der Praxis treten immer wieder ähnliche Probleme auf.
Dazu zählen beispielsweise:
- unzureichende Anschlusshöhen,
- mangelhafte Entwässerung,
- fehlerhafte Detailausbildungen,
- ungeeignete Materialkombinationen,
- fehlende Bewegungsmöglichkeiten,
- unvollständige Ausschreibungen,
- unzureichende Bauüberwachung.
Viele dieser Fehler lassen sich bereits in der Planungsphase vermeiden.
Ablauf einer technisch begleiteten Dachsanierung
Der Ablauf einer Dachsanierung umfasst häufig folgende Schritte:
- Bestandsaufnahme
- Zustandsbewertung
- Festlegung des Sanierungsziels
- Erstellung eines Sanierungskonzepts
- Ausschreibung/ Leistungsbeschreibung
- Angebotsvergleich
- Vergabe
- Baubegleitung
- Abnahme
- Dokumentation
Je nach Gebäude und Schadensbild können einzelne Schritte entfallen oder erweitert werden.
Fazit
Eine Dachsanierung beginnt nicht mit der Auswahl eines ausführenden Unternehmens.
Sie beginnt mit einer technisch fundierten Beurteilung des bestehenden Dachsystems.
Erst wenn Schadensursachen, Dachaufbau und Sanierungsziel eindeutig feststehen, können wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen getroffen, vergleichbare Angebote eingeholt und die spätere Ausführung fachgerecht begleitet werden.
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